МИР КВАРТИР

Вторичный рынок

Продолжающийся уже более чем полгода неторопливый рост цен вторичного рынка, похоже, не собирается останавливаться. По данным информера МирКвартир.Ру за ноябрь рублёвые цены выросли на +1,3%. Фактически, от локального минимума цен, имевшего места в феврале, рынок подрос уже на +10%.

Довольно интересен тот факт, что при этом в ноябре несколько снизился объем предложения – на -5,8% по данным RealPrice.Ru. Для ноября это нехарактерно, обычно в этом месяце наоборот стараются побыстрее выставить квартиры, чтобы успеть их продать до новогодних «каникул» рынка.

Тем не менее, ожидавшийся этой осенью ажиотаж на рынке так и не состоялся. Основной удар спроса пришелся на первичный рынок, а вот «вторичка» ведёт себя довольно буднично. Имеющий место прирост рублевых цен компенсируется ослаблением рубля.

При этом объемы сделок по данным Росреестра велики: тот же октябрь показал 9224 сделки, что значительно превышает прошлогодний уровень этого показателя (7601 сделка).

А вот в Подмосковье всё относительно интереснее: рынок вырос на +1,8% по итогам месяца, что вполне прилично, если вспомнить, что это регион топтался на месте почти весь год. Кстати, падение объема предложения по данным RealPrice.Ru здесь более выражено -9,6%. Фактически, рынок отступил на летний уровень по данному показателю.

Новостройки

Реализаторы московских новостроек отмечают устойчивость спроса на протяжении всей осени и более чем удовлетворительный уровень сделок. При этом в условиях дефицита предложения нельзя говорить об осаждающих отделы продаж толпах – продавцы умело подкручивают ценники вверх.

Новинки на рынок новостроек поступают, однако, все в тех же единичных количествах. Как правило, выходят лишь новые корпуса по уже известным адресам либо хорошо забытые старые новостройки, которые прошли определенное изменение концепции – к примеру, ЖК «Смоленский», дом в Лавровом переулке и т.п.

Общий тренд на этом сегменте рынка остается неизменным: число квартир уменьшается, ценник растет.

Краткий прогноз на декабрь 2011 г.

Ожидается сохранение высокой активности рынка, которое обеспечит и прирост цены вторичного рынка Москвы (до +2%), и хороший уровень реализации квартир (число сделок). Фактически, декабрь – это пик волны спроса, которая регулярно, с периодичностью два года с третью, приходит на московский рынок. Подмосковье также будет следовать этому тренду.

Объем квартир в декабре традиционно упадет – примерно с 25-го числа риэлторы и владельцы квартир начнут снижать активность выставления квартир, считая, что расходы на рекламу в зимние «каникулы» – пустая трата денег. Восстановление этого показателя наступит лишь во второй половине января.

По новинкам московских новостроек сохранится все та же безрадостная ситуация – в лучшем случае единичные предложения.

Вторичный рынок

Самым важным результатом июня явилось то, что в Москве сохранился небольшой рост цен. По данным информера МирКвартир.Ру прирост составил +0,81%. Напомню, что после полугодичного топтания на месте московский ценник с мая 2011 стал показывать пусть и небольшой, но прирост цен. Это означает, что затянувшаяся стагнация подхошла к концу.

Подтверждая этот тезис мы видим, что по данным RealPrice.Ru наблюдается небольшое снижение объёма предложения (-6,2%). Winner-index.Ru также солидарен: по его кривой можно оценить, что за месяц количество квартир уменьшилось примерно на 5%.

В период невыраженной стагнации (окт.2010 – апр. 2011) мы наблюдали следующее: ценник стоял, а объём предложения рос. Стоит отметить, что прирост предложения сам по себе толкает ценник вверх вследствие того, что свежевыставленные квартиры имеют завышенные цены (на «торг»). То есть, ядро непроданных квартир в реальности снижалось по цене. Теперь же мы имеем обратную ситуацию: ценик растёт, объём предложения падает.

О Подмосковье: увы, но здесь небольшое падение цен. Примерно на -0,6%. Но также имеет место и снижение предложения на -3,2%. То есть, как и в 2010 году область отстаёт от Москвы, по видимому, на несколько месяцев. Однако стоит всегда помнить: здесь влиятельным демпфером, сдерживающим цены, является массив квартир в новостройках, выставляемый по ценам кв.метра, ощутимо более низким, чем у квартир вторичного рынка.

Новостройки

В секторе московских новостроек случилось довольно знаковое событие: ГК «Пионер» выставила в продажу в конце мая/начале июня проекты LIFE-Волжский и LIFE-Сходненская, правда пока продажи носили тестовый характер на ограниченном выставленном объёме. Эти проекты являются полностью пост-кризисными, от характера возникновения площадки (через деятельность фонда РЖС), до разработки концепции на основе уже характера спроса нового времени. То есть, это не «хорошо забыты старые» проекты, которые шатко-валко, а подбрасывают новые квартиры на рынок, это действительно то предложение, которое по логике должно стать доминирующим в столице в ближайшие годы.

Что касается реализации новостроек, то здесь всё устаканилось: после того как спрос отхлынул на первомайские недели, всё вернулось на круги своя. Уровень сделок здесь восстановился, пусть и с небольшой коррекцией на летнее время.

Краткий прогноз на июнь 2011 г.

Как и предсказывалось в предыдущем прогнозе, июнь подтвердил смену тренда в росте московского ценника, показав то, что «плюс» мая не случаен.

Июль должен в дальнейшем укрепить этото тренд. Мы увидим хорошо знакомый по прошлому году «плюс процент», однако речи об ажиотаже пока нет. Более того, устанавливающаяся в городе жара способна серьёзно охладить спрос, вынуждая граждан отбыть в отпуска.

Что касается объёма предложения, то ожидается дальнейшее его снижение.

По Подмосковью же вряд ли увидим что-то совсем интересное: скорее всего небольшой «минус» в пределах процента.

Вторичный рынок

Реализаторы квартир в приватных разговорах скупо рапортуют о снижении активности покупателей в первые две недели и о возвращении всего в привычное русло во второй половине мая. Ничего удивительного, холодная весна 2011 года чуть сдвинула привычные весенние шашлыки и садоводчество. Впереди у нас заботы о поступлении детей в ВУЗы, выпускных вечерах и пора уже думать об отпусках. На всё нужны деньги, поэтому традиционно май несколько «проваливается» по сравнению с тем же апрелем, к примеру.

Однако рублёвый ценник вырос. Пусть ненамного, в почти пределах погрешности, но +0,5% по данным информера МирКвартир.Ру. В мае, напомню, ожидались уже конкретные подвижки по активизации спроса на московские квартир. Насколько сбылись ожидания – мы узнаем чуть позже, когда в июне/июле поступят данные по сделкам и станет ясен летний ценовой тренд.

Действительно, стагнация на московском рынке недвижимости подзатянулась. Цены не растут уже более полугода, что особенно удивительно при нынешней цене нефти, формирующей денежные потоки в стране, достаточно ощутимой инфляции и росте денежных агрегатов. Рано или поздно рынок должен перейти к интенсивному росту, пусть даже и за счёт уменьшения числа сделок.

Объём предложения, несколько снизившись на майские праздники, восстановился до апрельского уровня – об этом свидетельствует как winner-index.ru, так и RealPrice.Ru. Это означает, что квартиры продолжают поступать на рынок, ведь уровень сделок в апреле уже подобрался к 11 тысячам.

В Подмосковье ситуация более скупая. Изменение цены -0,35%, а объём предложения немного снизился. Подмосковье также находится в полосе ценового штиля, здесь сильным стабилизирующим фактором являются новостройки. О них речь в последующей части.

Новостройки

Продавцы новостроек также отметили некоторый спад продаж, однако какого-то значения этому не придают – май всегда для них являлся месяцем сезонного спада. Впрочем, для нынешней ситуации с новостройками в Москве ещё неизвестно что лучше: продать сейчас или продать завтра, когда конкуренции совсем не будет и по иным ценам.

Правительство Москвы заверяет застройщиков, что к осени будут наконец-то выработаны правила игры на столичном девелоперском рынке и, главное, возобновятся аукционы по площадкам. Без этого предложение на столичном рынке новостроек не нарастить. А нет нового предложения – нет и комфортных для потребителя цен.

Вообще, пока тон на рынке новостроек задают в большей степени продавцы подмосковного жилья, максимально приближенного к столице. Именно здесь поступают новости, наиболее яркой из которых в мае можно назвать презентацию проекта RGI микрогород «В лесу», который опирается на строящуюся транспортную инфраструктуру Митино и позиционируется как вполне столичное жильё.

Краткий прогноз на июнь 2011 г.

На июнь с большой вероятностью придётся часть той работы, которую недоделал май – а именно обозначить смену тренда со стагнации на инициирующий рост рублёвых цен. Повторюсь, но речи об ажиотаже пока не стоит. Для рынка сейчас главное – это обозначить повышающийся интерес к московским квартирам и не более того.

Более сложно понять то, как  себя поведёт объём предложения. Традиционно часть продавцов снимает свои объекты на лето, считая, что продажу лучше отложить на более благоприятную осень. С другой стороны, поставки всё новых и новых квартир не ослабевают. Так что с наибольшей вероятностью эти тренды снейтрализуют друг друга, и мы не увидим принципиального изменения этого  важного параметра.

Касательно новостроек-новинок: с учётом нынешней тенденции «вымораживания» строительной деятельности в Москве прогнозировать можно только лишь единичные поступления, и то, которые можно будет расценивать как невероятную удачу.