МИР КВАРТИР

Вторичный рынок

Март для рынка квартир столицы прошел довольно буднично. По сведениям практикующих риэлторов существенного оттока спроса, ожидавшегося после оглашения результатов выборов Президента, не произошло. Однако в то же время избыточная активность рынка середины зимы сошла на нет, вдобавок, на это наложилось еще существенное ослабление доллара и евро по отношению к рублю. Грубо говоря, для тех кто работает и сберегает в валюте, квартиры резко подорожали.

В итоге по данным информера МирКвартир.Ру изменение рублевой цены в марте для столицы оказалось нулевым. Подмосковье также принципиально не поменяло картину – здесь прирост всего +0,5%.

С другой стороны, число сделок находится по данным Росстата на приличном уровне – тот же февраль 2012 г. показал 20%-ый прирост по сравнению с февралем 2011 года. Впрочем, это скорее следствие зимней предвыборной активизации участников рынка.

Тем не менее, в целом сохраняется генеральный тренд, взятый рынком ориентировочно с осени 2011 года – это минимальный, на уровне инфляции и даже ниже, прирост месячных цен. Параллельно при этом удерживается высокий уровень сделок без перехода в ажиотажный рынок.

Первичный рынок

В марте прошли две традиционные выставки-ярмарки по недвижимости, где девелоперы и риэлторы демонстрируют новые объекты потенциальному потребителю. Увы и ах, но все представленные новинки оказались Подмосковьем. Ни одного московского объекта новостроя так мы и увидели.

Вообще, в этом году на рынок поступали лишь новые корпуса в известных московских стройках – Лосином Острове, Мичурино, ул.Ак.Виноградова, Загорье.

Краткий прогноз на апрель 2012 г.

На апрель по ценнику Москвы, скорее всего, мы будем иметь рост в пределах +0,5-1%. Связано это, в большей степени, с ожидаемой стабилизацией валютного курса и отыгрышем квартирами дешевого сегмента общей инфляции. С другой стороны, налицо рост объемов предложения квартир, который сохранится до мая. Он в некоторой степени будет играть на стабилизацию ценника. Подмосковье, видимо, сохранит набранные темпы роста в пределах полупроцента.

По новостройкам ожидаем дальнейшего выхода отдельных корпусов и, в случае большой удачи, на рынке быть может появиться 1-2 новых жилых комплекса – слишком длительная пауза была взята московскими девелоперами.

Вторичный рынок

Продолжающийся уже более чем полгода неторопливый рост цен вторичного рынка, похоже, не собирается останавливаться. По данным информера МирКвартир.Ру за ноябрь рублёвые цены выросли на +1,3%. Фактически, от локального минимума цен, имевшего места в феврале, рынок подрос уже на +10%.

Довольно интересен тот факт, что при этом в ноябре несколько снизился объем предложения – на -5,8% по данным RealPrice.Ru. Для ноября это нехарактерно, обычно в этом месяце наоборот стараются побыстрее выставить квартиры, чтобы успеть их продать до новогодних «каникул» рынка.

Тем не менее, ожидавшийся этой осенью ажиотаж на рынке так и не состоялся. Основной удар спроса пришелся на первичный рынок, а вот «вторичка» ведёт себя довольно буднично. Имеющий место прирост рублевых цен компенсируется ослаблением рубля.

При этом объемы сделок по данным Росреестра велики: тот же октябрь показал 9224 сделки, что значительно превышает прошлогодний уровень этого показателя (7601 сделка).

А вот в Подмосковье всё относительно интереснее: рынок вырос на +1,8% по итогам месяца, что вполне прилично, если вспомнить, что это регион топтался на месте почти весь год. Кстати, падение объема предложения по данным RealPrice.Ru здесь более выражено -9,6%. Фактически, рынок отступил на летний уровень по данному показателю.

Новостройки

Реализаторы московских новостроек отмечают устойчивость спроса на протяжении всей осени и более чем удовлетворительный уровень сделок. При этом в условиях дефицита предложения нельзя говорить об осаждающих отделы продаж толпах – продавцы умело подкручивают ценники вверх.

Новинки на рынок новостроек поступают, однако, все в тех же единичных количествах. Как правило, выходят лишь новые корпуса по уже известным адресам либо хорошо забытые старые новостройки, которые прошли определенное изменение концепции – к примеру, ЖК «Смоленский», дом в Лавровом переулке и т.п.

Общий тренд на этом сегменте рынка остается неизменным: число квартир уменьшается, ценник растет.

Краткий прогноз на декабрь 2011 г.

Ожидается сохранение высокой активности рынка, которое обеспечит и прирост цены вторичного рынка Москвы (до +2%), и хороший уровень реализации квартир (число сделок). Фактически, декабрь – это пик волны спроса, которая регулярно, с периодичностью два года с третью, приходит на московский рынок. Подмосковье также будет следовать этому тренду.

Объем квартир в декабре традиционно упадет – примерно с 25-го числа риэлторы и владельцы квартир начнут снижать активность выставления квартир, считая, что расходы на рекламу в зимние «каникулы» – пустая трата денег. Восстановление этого показателя наступит лишь во второй половине января.

По новинкам московских новостроек сохранится все та же безрадостная ситуация – в лучшем случае единичные предложения.

Вторичный рынок

Самым важным результатом июня явилось то, что в Москве сохранился небольшой рост цен. По данным информера МирКвартир.Ру прирост составил +0,81%. Напомню, что после полугодичного топтания на месте московский ценник с мая 2011 стал показывать пусть и небольшой, но прирост цен. Это означает, что затянувшаяся стагнация подхошла к концу.

Подтверждая этот тезис мы видим, что по данным RealPrice.Ru наблюдается небольшое снижение объёма предложения (-6,2%). Winner-index.Ru также солидарен: по его кривой можно оценить, что за месяц количество квартир уменьшилось примерно на 5%.

В период невыраженной стагнации (окт.2010 – апр. 2011) мы наблюдали следующее: ценник стоял, а объём предложения рос. Стоит отметить, что прирост предложения сам по себе толкает ценник вверх вследствие того, что свежевыставленные квартиры имеют завышенные цены (на «торг»). То есть, ядро непроданных квартир в реальности снижалось по цене. Теперь же мы имеем обратную ситуацию: ценик растёт, объём предложения падает.

О Подмосковье: увы, но здесь небольшое падение цен. Примерно на -0,6%. Но также имеет место и снижение предложения на -3,2%. То есть, как и в 2010 году область отстаёт от Москвы, по видимому, на несколько месяцев. Однако стоит всегда помнить: здесь влиятельным демпфером, сдерживающим цены, является массив квартир в новостройках, выставляемый по ценам кв.метра, ощутимо более низким, чем у квартир вторичного рынка.

Новостройки

В секторе московских новостроек случилось довольно знаковое событие: ГК «Пионер» выставила в продажу в конце мая/начале июня проекты LIFE-Волжский и LIFE-Сходненская, правда пока продажи носили тестовый характер на ограниченном выставленном объёме. Эти проекты являются полностью пост-кризисными, от характера возникновения площадки (через деятельность фонда РЖС), до разработки концепции на основе уже характера спроса нового времени. То есть, это не «хорошо забыты старые» проекты, которые шатко-валко, а подбрасывают новые квартиры на рынок, это действительно то предложение, которое по логике должно стать доминирующим в столице в ближайшие годы.

Что касается реализации новостроек, то здесь всё устаканилось: после того как спрос отхлынул на первомайские недели, всё вернулось на круги своя. Уровень сделок здесь восстановился, пусть и с небольшой коррекцией на летнее время.

Краткий прогноз на июнь 2011 г.

Как и предсказывалось в предыдущем прогнозе, июнь подтвердил смену тренда в росте московского ценника, показав то, что «плюс» мая не случаен.

Июль должен в дальнейшем укрепить этото тренд. Мы увидим хорошо знакомый по прошлому году «плюс процент», однако речи об ажиотаже пока нет. Более того, устанавливающаяся в городе жара способна серьёзно охладить спрос, вынуждая граждан отбыть в отпуска.

Что касается объёма предложения, то ожидается дальнейшее его снижение.

По Подмосковью же вряд ли увидим что-то совсем интересное: скорее всего небольшой «минус» в пределах процента.